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知らなきゃ損!居抜きよりスケルトン物件がお得になるパターンとは?

10/26/2015

河端一志

開業コストを抑えるなら物件は絶対居抜きで!と考えている方も多いのではないでしょう

か?お店づくりにお金をかけないのであれば、居抜きの方が安くつくとよく言われることで

すが、必ずしもそうとは言えません。

 

以下にスケルトン物件が活用した方が安くなるパターンをまとめました。
居抜き物件だけに絞って探す前に、一度チェックしてみましょう!

​​​

【1:業態が変わる】

同じ飲食店でもイタリアン→和食のように業態が異なったり、設備がそのまま使えなかった

り接客の動線を考えるとレイアウトを大きく変更しなければならない場合は、そもそも解体

費用が高額になりがちです。

この場合は中古の機器なども買ってくるなどの工夫をして、スケルトンから作ったほうが
居抜きを解体して変更するよりも安くなることが多いです。

 

【2:設備が整っているスケルトン物件をみつける】

一概にスケルトンの物件といってもその受け渡し状態は様々です。中には壁や床などの

基本工事が終わっているものの、ダクトや給湯器、エアコンが付属のスケルトン物件なんか

もあります。
こういった物件であればレイアウトや内装を自分の思い通りに自由に作りながらコスト

ダウンすることが可能です。また天井や壁の張替、色の塗り替え、什器の修理といった簡単

な作業は自分でやるとさらに費用を抑えることができます。

 

このように工事費は物件の条件によって大きく異なってきますので、必ずしも「スケルトン

からの工事が高い」という先入観は持たない方が良いでしょう。また、居抜き物件は競争率

が非常に高く、なかなか決まらないケースも多いので、居抜き物件探しに膨大な時間を費や

してしまうよりも、選択しの多いスケルトンの物件からより条件に合うものを探した方が開

業までの時間を短縮することになり、結果的に利益を早く出すことができるかもしれませ

ん。

 

【3:居抜き物件の造作譲渡料を加味し忘れる】

造作譲渡代は相場のある賃料や保証金とは違い、前オーナーの言い値であることがほとんど

です。
費用がかかるにもかかわらず、賃料や工事費しか考えてなかった!という事態になりがちで

す。そのまま活用できる居抜き物件が見つかれば問題ないかもしれませんが、せっかく開業

するからには多少なりとも自分のカラーを出したい方がほとんどだと思います。譲渡される

造作は本当にお金を払ってまでほしいものなのかを考え、内装を変更することを前提に取得

するのであれば、これ以上の額であれば諦めるという上限予算を決めてから探すことが大切

です。

 

【居抜きorスケルトンを判断するには】
費用を抑えるために、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選択するかは非常に難しい

判断ですが、以下の3点を満たしていれば、居抜き物件のメリットを活かせる可能性が高い

といえるでしょう。

 

1、区画やレイアウトを変更なく使えるか
2、ファサード(店頭)の造作に大きな変更はないか
3、設備・機器の多くは使用できるか。耐久年数も残っているか

 

逆に上記3点を満たせていないのであれば、本当にその居抜き物件を契約するべきなのか
再考しましょう。

総じて居抜き物件は、立地が良くて中身が気に入らない、造作譲渡に納得がいかないなど
問題に直面することも多い物件です。その点スケルトン物件であれば立地、間取り、家賃など選択肢がシンプルです。あまり満足のいく物件に出会えないなら、一度居抜き以外の物件を探してみてはいかがでしょうか?

 

 

 

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