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つい見落としがち!物件契約時のポイント

10/25/2015

河端一志

開業を決意したあとは物件探しに奔走し、やっとみつかっていざ店舗物件を契約する際に
はぐったり、、、なんて方も多いのでは?分厚い契約書をチェックするのは大変ですが、
契約書には非常に重要であるにもかかわらず素人では見逃しがちな項目が多数あります。
敷金礼金や禁止事項といった項目は目を通す人が多いですが、今回は一見気づきにくいが
実はとても重要!という項目を2つご紹介します。

​​​

【名目家賃と実質家賃】

名目家賃とは物件情報に載っている月々の家賃の金のことです。この名目家賃しか見ずに
月々の家賃が少しでも安ければいいと思い込んでいませんか?


重要なのは月々の賃料ではなく、初期費用や保険料、また更新料や敷金の償却など契約書
に載っている細かい費用も全てを含めた金額から出す「実質家賃」です。

 

賃料が月々20万円と月々25万円の物件だと直観的に20万円の方がお得だと思いがちです

が、契約書に載っているすべての経費を合計した金額を契約期間(例:24ヶ月)などで割ると
「実質家賃」を算出することができます。実質家賃で2つの物件を比べてみると、安いと
思っていた物件の方が高かった、、、なんてことは非常によくあります。

 

【解約通知期間】

たとえば2年契約で店舗物件を契約した場合、契約書に自動更新の項目がなかったとしても
それまでと同じ条件で契約が続いていくことになります。解約するためには解約の旨を
貸主へ通知しなければならず、これを「解約通知期間」といいます。

ですが、店舗物件は解約しようと思ってもすぐに解約できるものではありません。

 

「更新日に合わせて解約すればいいのでは?」と思われる方もいるかもしれませんが、
借地借家法という法律によって「更新日の1年から6ヶ月前に更新拒否を伝えなかった場合は
契約が更新されるものとみなす」と決まっています。


「更新日の1ヶ月前に更新拒否して退去する」というのは不可能なのです。

そのためほとんどの人は「途中解約」という形になります。この解約通知期間は6ヶ月が
最も一般的ですが、移転や閉店により物件を解約する場合に6ヶ月先の状況をあらかじめ
予想できる人がどれくらいいるでしょうか?よって解約通知期間は短ければ短いほど
借りる側にとって有利ということになります。


解約に関する項目は多くの人が見逃しがちなので、必ずチェックするようにしましょう。

 

【見えない数字に注意!】

実質賃料や解約通知期間による負担額の違いなどは契約書をサラっと読むだけではわからな

いため、一度情報をまとめてから自分で計算してみる必要があります。なかなか根気を

必要とする作業ですが、せっかくの開業資金は大切に使いたいですよね。自分1人では

不安という方はすでに店舗の経営をしている人や知人の不動産業者などに契約書をチェック

してもらうといいかもしれません。

 

 

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